RIC – Inversión en vivienda para su arrendamiento

El RIC constituye un incentivo fiscal a la inversión en las Islas Canarias que, para las sociedades, opera sobre la base imponible del impuesto, no sobre la cuota. Está vigente desde el primer ejercicio cerrado con posterioridad al 8-7-1994, habiendo sido desarrollado reglamentariamente por el RD 1758/2007.

La reserva para inversiones en Canarias (RIC) es aplicable a las entidades jurídicas sujetas al IS, que dispongan de establecimientos en Canarias, así como a las personas físicas que determinen sus rendimientos netos por estimación directa, siempre que estos provengan de actividades económicas realizadas mediante establecimientos situados en el Archipiélago, y lleven su contabilidad conforme al Código de Comercio.

También pueden disfrutar de la RIC las personas físicas y entidades no residentes en territorio español que operen en Canarias mediante establecimiento permanente, por las rentas obtenidas a través de los mismos, y mediante la correspondiente reducción en la base imponible del IRNR.

En primer lugar, debe analizarse si las inversiones realizadas pueden encuadrarse dentro de las inversiones en las que deben materializarse las cantidades destinadas a la RIC, previstas en el apartado 4 del artículo 27 de la Ley 19/1994, de 6 de julio. Así, establece que:

4. Las cantidades destinadas a la reserva para inversiones en Canarias deberán materializarse en el plazo máximo de tres años, contados desde la fecha del devengo del impuesto correspondiente al ejercicio en que se ha dotado la misma, en la realización de alguna de las siguientes inversiones:

A. Las inversiones iniciales consistentes en la adquisición de elementos patrimoniales
nuevos del inmovilizado material o intangible como consecuencia de:

• La creación de un establecimiento.
• La ampliación de un establecimiento.
• La diversificación de la actividad de un establecimiento para la elaboración de nuevos
  productos.
• La transformación sustancial en el proceso de producción de un establecimiento.

También tendrán la consideración de iniciales las inversiones en suelo, edificado o no, siempre que no se hayan beneficiado anteriormente del régimen previsto en este artículo y se afecte:

• A la promoción de viviendas protegidas, cuando proceda esta calificación de acuerdo con lo previsto en el Decreto 27/2006, de 7 de marzo, por el que se regulan las actuaciones del Plan de Vivienda de Canarias, y sean destinadas al arrendamiento por la sociedad promotora.
• Al desarrollo de actividades industriales incluidas en las divisiones 1 a 4 de la sección
  primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas.
• A las zonas comerciales que sean objeto de un proceso de rehabilitación.
• A las actividades turísticas reguladas en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, cuya adquisición tenga por objeto la rehabilitación de un establecimiento turístico.

A los solos efectos de entender incluido en el importe de la materialización de la Reserva el valor correspondiente al suelo, se considerarán obras de rehabilitación las actuaciones dirigidas a la renovación, ampliación o mejora de establecimientos turísticos, siempre que reúnan las condiciones necesarias para ser incorporadas al inmovilizado material como mayor valor del inmueble.

Tratándose de contribuyentes que cumplan las condiciones del artículo 101 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, en el período impositivo en el que se obtiene el beneficio con cargo al cual se dota la reserva, la inversión podrá consistir en la adquisición de elementos usados del inmovilizado, siempre que los bienes adquiridos no se hayan beneficiado anteriormente del régimen previsto en este artículo.

Tratándose de suelo, deberán cumplirse en todo caso las condiciones previstas en esta
letra:

B. (…)
B bis. (…)
C. La adquisición de elementos patrimoniales del inmovilizado material o intangible que no pueda ser considerada como inversión inicial por no reunir alguna de las condiciones
establecidas en la letra A anterior, la inversión en elementos patrimoniales que contribuyan a la mejora y protección del medio ambiente en el territorio canario, así como aquellos gastos de investigación y desarrollo que reglamentariamente se determinen.
(…)

Los sujetos pasivos que, mediante explotación económica, se dediquen al arrendamiento o cesión a terceros para su uso de activos fijos, pueden disfrutar del régimen siempre que no exista vinculación, directa o indirecta, con los arrendatarios o cesionarios de tales bienes, ni se trate de operaciones de arrendamiento financiero («leasing»), actividad excluida.

La vinculación que impide la aplicación de este beneficio fiscal es la existente entre arrendador y arrendatario, no la existente entre el arrendador y el personal contratado laboralmente para el desarrollo de la actividad.

El régimen de la RIC es compatible con el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. Las viviendas arrendadas en las que se haya materializado la RIC pueden estar afectas a dicho régimen especial; y la explotación mediante arrendamiento de las mismas puede ser bonificada fiscalmente con la RIC.

En caso de arrendamiento de inmuebles, el sujeto pasivo debe:

• Tener la consideración de empresa turística de acuerdo con lo previsto en la L Canarias 7/1995.
  Aunque las viviendas se afecten a una actividad turística con arreglo a la Ley 7/1995, de 6 de abril, si no van a ser objeto de rehabilitación, la inversión en suelo no se considerará como apta a los efectos de materializar la RIC.
• Tratarse de viviendas protegidas por la sociedad promotora.
• Tratarse de bienes inmuebles afectos al desarrollo de actividades industriales incluidas en las divisiones 1 a 4 de la sección primera de las tarifas del IAE (RDLeg 1175/1990).
• Tratarse de zonas comerciales situadas en áreas cuya oferta turística se encuentre en declive, por precisar de intervenciones integradas de rehabilitación de áreas urbanas, según los términos en que se define en las directrices de ordenación general de Canarias.

Para que la inversión en las viviendas adquiridas para destinarlas al Arrendamiento vacacional pudiera tener la consideración de inversión inicial las mismas deberían ser nuevas, salvo que la entidad consultante cumpliera las condiciones previstas en el artículo 101 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante LIS): Empresas de Reducida Dimensión.

No obstante, en el caso de que no se cumplieran las circunstancias para tener la consideración de inversión inicial, dicha inversión podrá encuadrarse dentro de la letra C del artículo 27.4 de la citada norma.

Los activos en que se materialice la RIC deben permanecer en funcionamiento en la empresa del adquirente durante cinco años como mínimo, sin ser objeto de transmisión, arrendamiento o cesión a terceros para su uso.

No obstante, los párrafos tercero y cuarto del apartado 8 excepcionan la prohibición de arrendamiento o cesión a terceros para el uso del activo en que se haya materializado la reserva para inversiones, siempre que se cumplan lo requisitos allí establecidos, que son:

• Que se trate de sujetos pasivos que se dediquen a la actividad económica de arrendamiento o cesión a terceros para su uso de activos fijos, entendiéndose que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando concurran las circunstancias previstas en la LIRPF art.27.2. No obstante, el que exista un local exclusivo y un empleado a jornada completa son requisitos necesarios pero no suficientes, se requiere una carga de trabajo mínima que suponga la ordenación por cuenta propia de medios materiales y humanos con la finalidad de intervenir en la producción de bienes y servicios (TEAC 21-4-10).

En conclusión, si los inmuebles adquiridos quedan afectos a su actividad turística en los términos señalados y se cumplan el resto de requisitos previstos en el artículo 27 de la Ley 19/1994, de 6 de julio, dichas inversiones serán aptas para la materialización de la RIC, excluyendo el valor del suelo.