Son comunes las pequeñas dudas referentes a diferentes aspectos y tecnicismos dentro de los contratos relacionados con el alquiler de vivienda, muy especialmente en las situaciones que afectan directamente a los derechos del inquilino o arrendatario. Hoy, desde Legalium vamos a explicarte de manera muy sencilla los 6 derechos más básicos que poseen los inquilinos.
Antes de nombrar los diferentes puntos, hablaremos sobre el ordenamiento jurídico, concretamente sobre la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que diferencia entre:
- Arrendamientos de vivienda, la ley establece una serie de derechos a los que el arrendatario que no puede renunciar.
- Arrendamientos para uso distinto de la vivienda formados por arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.
Existe una libertad absoluta en cuanto a los elementos del contrato, basado en la igualdad de las partes a la hora de negociar.
No todos los derechos del inquilino son irrenunciables, sino que la legislación permite en algunos casos el pacto entre las partes, limitándolos o eliminándolos.
Duración contrato
La duración del contrato será libremente pactada por las partes, no obstante será prorrogable hasta un mínimo de tres año si el arrendatario así lo desea. Es decir, que el inquilino tiene el derecho irrenunciable de permanecer en la vivienda como mínimo tres años.
Únicamente no procederá a dicha duración mínima del contrato si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a su vivienda permanente para sí o familiares en primer grado, pero una vez transcurrido al menos un año de contrato. Llegada la fecha de vencimiento del contrato, transcurridos tres años de duración, el contrato se prorrogará durante un año más.
Desistimiento contrato
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. La ley recomienda pactar una indemnización de una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
Pago de la renta
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. Durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.
La fianza
El arrendador podrá exigir el pago en metálico de una fianza que deberá ser equivalente a una mensualidad de renta.
La fianza no podrá actualizarse durante los primeros tres años de vida del contrato. No obstante, transcurrido este plazo podrá incrementarse o disminuirse hasta hacerse igual a una mensualidad de renta. La fianza deberá ser devuelta a la finalización del contrato. Si no se produce esta devolución, la fianza devengará el interés legal del dinero.
Gastos generales de la vivienda
Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como los suministros de agua, electricidad, gas y los gastos de la comunidad sean a cargo del arrendatario. No obstante el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad y uso. El arrendatario sólo está obligado a pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Derecho de adquisición preferente
Si la vivienda arrendada es objeto de venta, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. No obstante, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
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