El derecho inmobiliario tiene que ver con todo lo referente a las transacciones inmobiliarias realizadas por tanto por personas físicas, como sociedades y/o entidades públicas.
En muchos casos, al realizar cualquiera de estas transacciones inmobiliarias, nos surgen algunas dudas sobre como realizarla correctamente.
A continuación Legalium presenta 6 respuestas claves sobre el derecho inmobiliario que todos debemos saber antes de comprar un inmueble:
¿Qué debo hacer antes de comprar una propiedad inmobiliaria?
Lo primero y más esencial, es tener la seguridad de que entre el ahorro que tengo, más lo que el banco me pueda prestar o financiar, tengo que limitar mi capacidad adquisitiva para no rebasar ese límite.
¿Qué cantidad me puede prestar el banco para la compra de un inmueble?
Esta es una de las preguntas que surgen más a la hora de hacer una transacción inmobiliaria.
Normalmente los bancos y cajas de ahorro estudian a fondo mi capacidad crediticia, es decir la posibilidad de reembolso o de devolver el dinero prestado. Esas posibilidades están en función de los ingresos que obtengo y del valor del piso a hipotecar. Bien entendido que cuando el piso lo compramos dos personas, hay que sumar las dos posibilidades.
Partiendo de que el banco nunca financia más del 70 ó el 80 por 100, del valor del piso a adquirir, lo que el banco pretende es tener seguridad de que con mis ingresos tendré suficiente para vivir y además pagar la cuota que resulte de la amortización que se establezca, ello teniendo en cuenta que tengo que subsistir y cumplir con mi obligación de pago o reembolso del capital más los intereses del dinero que el banco me prestó.
Existen varios ratios o índices que aconsejan que el banco tenga seguridad que el importe resultante (la cuota) a pagar todos los meses, no debe exceder del 30 al 40 por 100, de los ingresos que obtengo.
¿Qué tramites legales tengo que realizar?
1. Comprobar el estado de cargas del piso
Una vez estudiada la financiación lo que debemos hacer es asegurarnos que lo que voy a comprar está en el Registro de la Propiedad, “libre de cargas”, es decir, que la propiedad en cuestión no está afectada de cualquier tipo de carga y está a nombre de quien me la quiere vender.
2. Debo determinar los gastos que comporta la compra.
- Si se trata de pisos nuevos, solo estará afectado por el Impuesto de transmisiones patrimoniales (I.T.P.), cuya tasa dependiendo de la Comunidad donde esté ubicado el piso, podrá estar entre el 6 y el 8 por 100.
- Si se trata de pisos de segunda mano, tenemos que saber si la transacción que voy a realizar está afectada del IVA o del ITP, porque dependiendo de cual le corresponda, podrá ser del 21 por 100 (en caso de IVA), ó del 6 al 8 por 100 (en caso del ITP), todo ello siempre sobre el valor de la compra.
- Si se trata de pisos de segunda mano, también hemos de tener en cuenta que está afectado de un impuesto municipal que se conoce por la “plus valía” (el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos). Cada municipio tiene unas tablas de aplicación de este impuesto, pero en ocasiones puede resultar una cantidad importante, y aunque debería ser por cuenta del vendedor, en algunos casos se pacta que sea el comprador quien la asuma.
NOTA.- Todos los impuestos y gastos a presupuestar, siempre están referidos sobre el valor de la compra que se va a declarar ante notario.
¿Qué tramites tengo que hacer para materializar la compra del piso?
1. Asegurarme que voy a tener la capacidad para devolver la financiación que tengo que conseguir.
2. Asegurarme que el piso que voy a comprar está libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Eso se consigue con la obtención de una nota simple en el Registro.
En los casos de pisos de nueva construcción que aún no están inscritos en el Registro de la Propiedad, hay una regla de oro que no puede fallar y es que quien nos vende el piso, de todas las cantidades que le entreguemos a cuenta del precio fijado, debe entregarnos una val bancario y así está determinado por Ley.
3. Acudir a un notario para que escriture la compra del piso.
4. Liquidar los impuestos que me afecten por la compra del piso (ITP, o IVA, y/o plus valía).
5. Presentar al Registro de la Propiedad la escritura de compra junto con los justificantes de pago de los impuestos, para que proceda a inscribir el piso a mi nombre.
¿Cómo calcular el precio final del piso?
Al precio inicial de compra, hay que incrementar todos los gastos e impuestos en los que voy a incurrir, cuyo total se puede tasar entre el 10 al 11 por 100, del precio fijado para la compra venta. De ahí que en nuestra previsión inicial debamos tener presente este porcentaje para realizar nuestros cálculos.
¿Quién me puede aconsejar sobre la compra?
No lo dude, debe confiar el encargo a LEGALIUM, con el fin de evitar sorpresas y contratiempos o incidencias que puedan surgir. Contacta con nosotros!
