Las cantidades adelantadas en compra vivienda

Los compradores de viviendas pueden estar un poco más tranquilos cuando entreguen dinero a cuenta: el Tribunal Supremo hace posible la devolución de las cantidades adelantadas si se anula el contrato de compraventa por la ocultación al comprador de irregularidades urbanísticas.

La Sala de lo Civil del Tribunal Suprema (TS) ha dictado una sentencia por la cual anula el contrato de compraventa de una vivienda, y otorga al comprador el derecho a recuperar el dinero entregado como anticipo a la compra ya que el vendedor había ocultado irregularidades en la construcción de la vivienda.

Monteye Properties & Loan demandó a la empresa Marina Isla Valdecañas, S.A., vendedora, y a su aseguradora, solicitando la nulidad del contrato de compraventa de vivienda porque no se le informó de la existencia de un procedimiento judicial pendiente que afectaba al instrumento urbanístico sobre el que se asentaba la vivienda.

Un juzgado de Sevilla declaró nulo el contrato de compraventa de la vivienda, y condenó a la vendedora a devolver las cantidades adelantadas, aunque rechazó la responsabilidad de la aseguradora porque ya existía una licencia de primera ocupación que cancelaba las garantías de la aseguradora.

La empresa compradora recurre entonces ante la Audiencia Provincial (AP), quien confirma el fallo anterior; un nuevo recurso extraordinario ante el TS da la razón al fin al comprador, y condena finalmente a la aseguradora a devolver al comprador las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda más daños y perjuicios, poniendo de manifiesto la responsabilidad tanto del vendedor como de la aseguradora. Fin de la historia.

Están a la orden del día, y muchas veces frustran las expectativas e ilusiones que todo comprador. El TS entiende que la entrega de la vivienda al comprador debe hacerse, “no solo en sus aspecto legal formalizado en escritura pública, sino en las mejores condiciones, para poder ser habitada inmediatamente y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos”, concluyendo la sentencia que “el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad”.

Como consecuencia de la ocultación de la ilegalidad urbanística, el comprador tiene derecho a la “anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento”.

• Error: sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo.
• Violencia: cuando para arrancar el consentimiento se emplea una fuerza irresistible.
• Intimidación: cuando se inspira a uno de los contratantes el temor racional y fundado de sufrir un mal inminente y grave en su persona o bienes, o en la persona o bienes de su cónyuge, descendientes o ascendientes.
• Dolor grave: cuando con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho.

Si, por su falta de atención y profesionalidad, al no darse cuenta que la vivienda no podría ser habitada por los problemas urbanísticos que existían desde que se contrató el seguro con ella.

El TS ya había reconocido a un comprador la posibilidad de no adquirir la vivienda si se entrega más tarde del plazo pactado en el contrato, rectificando el criterio que hasta entonces había seguido en el sentido de que el cumplimiento tardío del vendedor no autorizaba la resolución del contrato.

La Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, que entró en vigor en enero de este año y que deroga la Ley en la que se basó el fallo del TS, hace precisamente referencia a los daños derivados de los vicios y defectos en la construcción, y regula las cantidades a cuenta durante la construcción.